Persistence dan Konsisten, dibutuhkan untuk Menjadi Developer Properti Tanpa Modal


Nama Panggilan :
Alamat Email :

belajar bisnis properti pemula

Menjadi developer properti tanpa modal bagi sebagian orang merupakan hal yang mustahil karena secara logika mereka itu tidak mungkin. Banyak musabab yang memberikan alasan ketidakmungkinan tersebut. Untuk menelaah lebih jauh mari kita lihat komponen-komponen proyek yang setiap posnya membutuhkan modal.

Kebutuhan Modal Awal Proyek

Mulai dari membeli tanah sudah pasti membutuhkan uang, jika tidak ada tanah ya tidak akan mungkin ada proyek, karena proyek properti, apapun itu berdiri di atas tanah. Menurut pengalaman, anggaran untuk membeli tanah menyedot porsi besar pada suatu proyek property. Jika dihitung sekurangnya tiga puluh persen dari RAB proyek tersedot untuk biaya tanah.

Komponen proyek lainnya yang membutuhkan biaya adalah legalitas dan perijinan. Yang termasuk dalam Aspek Legalitas adalah proses sertifikasi lahan, pemecahan sertifikat dari sertifikat induk sampai menjadi sertifikat pecahan per-kavling.

Urusan legalitas ini sangat penting untuk menjadi perhatian setiap developer properti karena apabila proyek bermasalah secara legal diperlukan waktu, energi dan biaya untuk menyelesaikannya. Apalagi permasalahan legalitas sampai bergulir ke meja hijau, akan bertambah lagi effort untuk menyelesaikannya.

Halnya tentang perijinan, jika lahan proyek cukup luas maka diperlukan perijinan yang lebih kompleks, diantaranya Ijin Prinsip, Ijin Lokasi, sampai dengan Ijin Mendirikan Bangunan. Pengurusan perijinan ini juga memerlukan waktu yang cukup lama, tergantung lokasi.

Sejalan dengan pengurusan legalitas dan perijinan, seyogianya seorang developer bisa membuat perencanaan proyek termasuk disain proyek. Biaya untuk membuat perencanaan proyek ini diantaranya untuk menyewa konsultan perencana, termasuk di dalamnya perencanaan arsitektur mulai dari disain landscape, disain fasilitas umum dan fasilitas sosial, disain unit-unit rumah, unit komersil sampai dengan dengan detil mencakup gambar kerja dan gambar teknis bangunan dan lain-lain.

Melihat begitu banyaknya detil yang akan didisain sebaiknya memang perencanaan proyek dibuat oleh orang yang ahli di bidang ini sehingga produk yang dihasilkan betul-betul produk yang bermutu, disukai orang dan bisa dijual.

Selanjutnya pos yang memerlukan biaya adalah untuk pematangan lahan, karena pada umumnya lahan yang luas untuk dijadikan proyek masih berupa tanah mentah dengan kondisi yang apa adanya. Ada lokasi yang masih berupa rawa-rawa, lahan pertanian, hutan dengan tanaman liar, cekungan atau gundukan, berupa empang, kebon kosong dan bentuk alami lainnnya.

Pengerjaan yang membutuhkan biaya yang cukup besar adalah jika tanah masih berupa cekungan atau berupa lahan basah, sehingga dibutuhkan pengurugan. Selain membutuhkan biaya besar, pengurugan ini memakan waktu untuk proses pengeringan sampai siap untuk dibangun. Ya.. tanah yang diurug memerlukan proses konsolidasi supaya kondisinya sama dengan tanah asli.

Jika lahan sudah berupa tanah padat dan kering tidak dibutuhkan biaya yang terlalu besar. Biaya dibutuhkan paling hanya untuk pembersihan/land clearing atau paling berat adalah cut and fill untuk meratakan bagian yang lebih tinggi dan bagian yang lebih rendah.

Pada tahapan ini uang masuk proyek bisa dikatakan belum ada, karena belum ada penjualan. Memang beberapa developer properti sering melakukan pemasaran proyek ketika kondisi proyek masih berupa lahan kosong yang biasa disebut pre-selling tapi hal ini hanya berlaku untuk proyek-proyek tertentu. Ini biasa dilakukan oleh developer besar yang memiliki branding dan modal untuk pengerjaan proyek.

Branding dibutuhkan untuk memukau keyakinan konsumen terhadap kelangsungan proyek, sedangkan modal dibutuhkan untuk membangun sesuai dengan jadwal yang dikomunikasikan kepada konsumen. Sekali mereka menjual proyek, maka mereka akan membangun sesuai dengan yang dijadwalkan.

Jadi pelaksanaan proyek tidak tergantung kepada terjual atau tidaknya proyek. Untuk tipe penjualan seperti ini, biasanya developer menerapkan sistem pembayaran cicilan kepada developer, tanpa melibatkan bank untuk pembiayaan karena saat ini kebanyakan lembaga keuangan mensyaratkan agar properti lebih dahulu dibangun baru bisa diajukan pembiayaan.

Ya. Itulah kondisi proyek dan kebutuhan-kebutuhan biaya untuk memulai proyek. Hal ini mengikis keyakinan orang bahwa kelihatannya tidak mungkin menjadi developer tanpa modal.

belajar bisnis developer properti tanpa modal

Ada beberapa respon terhadap artikel yang Saya tulis sebelumnya tentang menjadi developer properti tanpa modal.

‘Kalo nulis mah gampang boss, kalo dilakuin ngga segampang itu’ begitu kata seorang pembaca.

Memang begitu kenyataanya, menjadi developer tanpa modal memang tidak mudah. Kalaulah mudah mungkin semua orang akan menjadi developer properti. Bahkan sebaliknya menjadi developer properti itu lebih sulit dibandingkan dengan bisnis lainnya, sekali lagi tergantung pelakunya.

Tapi bagi sebagian orang yang tahu caranya, menguasai teknik-tekniknya menjadi developer properti tanpa modal itu bukanlah sesuatu yang mustahil.

Ohya perlu dibetulin dulu pemahaman developer properti tanpa modal yang sebenarnya bukan tanpa modal, untuk menjadi developer tetap membutuhkan modal tetapi bisa disiasati dengan menggunakan modal orang lain yang biasa disebut investor, bukan modal dari kantong sendiri.

Disinilah dibutuhkan pemahaman yang benar tentang aspek-aspek proyek yang membutuhkan biaya dan cara mengantisipasinya.

Ada teknik-teknik yang perlu dikuasai agar investor tertarik untuk membiayai proyek, diantaranya adalah merancang suatu sistem supaya kebutuhan modal awal proyek menjadi lebih kecil sehingga prosentase bagi hasil untuk investor lebih menguntungkan jika dibandingkan dengan keuntungan yang bisa diberikan oleh model investasi lainnya, seperti deposito, tabungan biasa dan lain-lain.

Tapi harus diingat bahwa rencana keuntungan yang menarik harus dibarengi dengan pola pengamanan investasi, karena bagi investor keamanan investasi menjadi perhatian utama sebelum jumlah keuntungan yang akan mereka dapatkan.

Prinsip awalnya, jika kebutuhan modal dimasukkan untuk membeli lahan, maka modal yang dibutuhkan menjadi sangat besar dan tidak menarik bagi investor tentang besaran bagi hasilnya.

Disinilah kerja keras seorang developer dibutuhkan untuk menemukan tanah yang sesuai dengan kriteria menguntungkan untuk developer dan untuk investor.

Kriteria umum dan wajib dipenuhi untuk menjadi developer tanpa modal adalah harga tanah sesuai dengan harga pasaran dan pada saat membeli tanah pembayaran bisa dibayar dengan uang muka maksimal sepuluh persen saja, dimana lebih kecil uang DP lebih baik lagi karena mereduksi kebutuhan modal awal. Pembayaran selanjutnya bisa dengan pola bertahap atau dengan sistem bagi hasil keuntungan bersih. Dengan sistem pembayaran ini pemilik tanah dibayar ketika ada penjualan terhadap unit produk.

Dalam pelaksanaannya, setelah uang muka dibayarkan kepada pemilik tanah, pengerjaan proyek sudah bisa dilakukan, mulai dari land clearing sampai dengan disain dan penjualan. Semua hak dan kewajiban akan dituangkan dalam perjanjian yang dibuat di hadapan Notaris.

Pertanyaannya, dimana dan bagaimana kita menemukan tanah yang pemiliknya mau dibayar dengan pola bayar uang muka maksimal sepuluh persen?

Pertanyaan ini menjadi krusial karena inilah awal bermula menjadi developer properti tanpa modal. Menurut pengalaman, probabilitas untuk mendapatkan lahan dengan pola dan kondisi yang sesuai dengan keinginan ini sangat kecil dimana kemungkinannya adalah sekitar dua persen saja.

persistence menjadi developer properti tanpa modal

Artinya jika ingin mendapatkan satu lahan yang sesuai dengan kriteria, kita harus melakukan survey sekurangnya lima puluh lokasi tanah. Kondisi ini menjadi berat karena pertanyaan berikut harus dijawab, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk survey lima puluh lokasi dan darimana kita mendapatkan sumber informasi tanah dijual sampai lima puluh kali?

Pengalaman Saya melakukan survey beberapa lokasi, banyak sekali kondisi unik yang saya temui karena memang tiap lokasi memiliki kekhasan masing-masing. Ada lokasi yang aneh, membuat kesal sampai membuat Saya tertawa. Ada kondisi tanahnya yang jelek ngga ketulungan, harganya mahal nggak kira-kira, melebihi harga normal sampai lokasi seperti tempat jin membuang anak. 😀

Mensiasati Probabilitas yang Kecil

Kondisi inilah yang menyurutkan langkah sebagian orang untuk terus berusaha mendapatkan lahan dengan kriteria hot deal seperti syarat di atas.

Untuk mensiasati kondisi ini Anda harus melakukan survey sebanyak mungkin lokasi, mencari sebanyak mungkin informasi tanah dijual. Adalah lebih baik Anda memiliki tim untuk mensurvey lokasi sehingga bisa melakukan survey dengan cepat. Targetkan bahwa setiap hari Anda harus survey lokasi sekurangnya lima lokasi. Dengan begitu suatu saat Anda akan menemukan lokasi sesuai dengan kondisi yang ditetapkan.

Terdengar gila bukan? Bagaimana mungkin kita melakukan survey sampai lima lokasi setiap hari?, jawabannya adalah bentuklah tim survey atau bayarlah beberapa orang untuk melakukannya untuk Anda. Lakukan ini dengan gigih, persistence dan konsisten setiap hari.

Kepada seluruh tim survey dan informan sebelumnya sudah dibekali keterampilan bagaimana menilai lahan dan mengumpulkan informasi yang dibutuhkan sehingga proses pencarian lahan bisa berjalan lebih efektif.

Melihat kondisi ini, adalah lucu bila Anda baru melakukan survey enam atau sepuluh lokasi dan belum menemukan lokasi yang sesuai dengan kriteria yang bisa dijadikan proyek properti tanpa modal, Anda langsung men-vonis bahwa tidak mungkin menjadi ‘developer properti tanpa modal’.

belajar-menjadi-developer-properti

Dari penuturan singkat diatas terlihat bahwa memang tidak mudah menjadi developer properti dengan tanpa modal. Dibutuhkan usaha keras dan persistence serta konsisten, terutama pada tahap mencari lahan yang sesuai dengan kriteria yang ditetapkan. Tapi hal ini bukanlah sesuatu yang mustahil, probabilitasnya memang kecil tapi bukan nol.

Teruslah berusaha, teruslah pasang niat baik, teruslah bersedekah teruslah membantu orang yang sedang berkesusahan walaupun Anda juga sedang susah, maka rejeki Anda akan dibukakan dari pintu yang tidak disangka-sangka, siapa tahu Anda akan menemukan lokasi yang sesuai dengan keinginan..

Lakukan terus, Good Luck…

Silahkan Bagikan Ke:

Gabung Belajar Bisnis Properti
,
Yuk Belajar Bisnis Properti bersama kami melalui Email - Gunakan email istimewa Anda !!

Nama Panggilan:

Alamat Email:


Segera cek email baik inbox maupun spam, bila masuk spam klik No Spam


Tinggalkan Balasan